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沿著漢施公路，頭尾間隔不超7公里，赫然駐扎了3家占地面積均超過千畝的大型現(xiàn)代鋼鐵物流園，三園區(qū)總占地面積多達(dá)6000畝左右。在武漢市陽邏區(qū)，一條普通的公路正因?yàn)殇撹F物流而在業(yè)內(nèi)聞名。
但奇怪的是，園區(qū)戴的是鋼鐵物流的“帽子”，但從2008年運(yùn)行至今，鋼鐵企業(yè)的入駐率并不高，反之，園區(qū)開發(fā)商以“配套”名義建設(shè)的商鋪、寫字樓正在成為其對外力推的銷售熱點(diǎn)。
無獨(dú)有偶，一沙鋼內(nèi)部人士也透露，公司規(guī)劃的占地面積達(dá)3000畝的沙鋼的玖隆鋼鐵物流園也正在規(guī)劃建設(shè)高達(dá)30層的玖隆大廈，此外，還有一批住宅產(chǎn)品。
“表面上是興建鋼鐵物流園，但圈地的嫌疑更大。”11月15日，一位接受本報記者采訪的武漢資深地產(chǎn)人士表示，這種物流園以配套的名義，建設(shè)商鋪、寫字樓甚至還有住宅，并均對外銷售，這部分銷售的資金能作為其后期項(xiàng)目的運(yùn)作資金。
此外，借助于地方政府招商引資的系列優(yōu)惠，推高地價后，還能坐收土地升值的收益，而這種商業(yè)模式，已然成為全國各地諸多鋼鐵物流園項(xiàng)目投資熱潮的誘因。
“走樣”的園區(qū)
與鋼鐵有關(guān)的業(yè)務(wù)則少量存在或仍然停留在規(guī)劃圖紙上
從武漢市黃陂區(qū)的武湖農(nóng)場向著陽邏方向，沿著漢施公路前行，首先看到的是中國長江金屬交易中心(以下簡稱長江金屬)。只見項(xiàng)目臨公路一面，已興建起諸多暗褚色的建筑，樓高2層或5層，另有2棟20層左右的高層建筑也十分搶眼。
銷售中心的售樓員告訴記者，這是項(xiàng)目規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，而這些建筑屬于寫字樓范疇，正在對外出售，售價4280元/平方米。
這種現(xiàn)象不是個案。記者來到臨近的華中鋼鐵交易中心(以下簡稱華中鋼鐵)及華融鋼貿(mào)商貿(mào)物流交易中心(以下簡稱華融鋼貿(mào))，臨街一面的地塊，均被規(guī)劃或已建成商鋪和寫字樓，正在對外出售。而在三項(xiàng)目的長期規(guī)劃中，都還有部分住宅項(xiàng)目。
但與鋼鐵有關(guān)的業(yè)務(wù)則少量存在或仍然停留在規(guī)劃圖紙上。長江金屬售樓員坦言，去年8月項(xiàng)目的貨場正式開業(yè)，但至今每月也只有萬把噸的吞吐量。而在華融鋼貿(mào)的底下鋼鐵交易中心里，記者看到偌大的倉庫中，只有不到1/10的倉庫有少量貨品堆放。
售樓員們將生意的蕭條解釋為受鋼市低迷所累，且鋼材(3644,4.00,0.11%)交易主要依靠鐵路，但目前，規(guī)劃中的鐵路，要由政府牽頭興建，待其建成后，項(xiàng)目的鋼鐵業(yè)務(wù)方面的規(guī)劃才會大力推進(jìn)實(shí)施。
這些以工業(yè)名義拿下的地塊，卻仍然得到了土地證和產(chǎn)權(quán)證的分割辦理，也就是說，從購房者的角度來說，這是一個正常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
“這些項(xiàng)目的土地性質(zhì)是可以變更的。”一位物流業(yè)資深人士解釋，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，每個物流園項(xiàng)目都會被允許有10%-15%的園區(qū)用地可用于辦公、商業(yè)、住宅等配套設(shè)施。而根據(jù)國土資源部的相關(guān)規(guī)定，配套設(shè)施的范圍僅為總用地7%左右。
上述物流業(yè)人士指出，初批土地時，地塊一般是工業(yè)用地，若需要對外出售，辦理兩證，則需要更改土地性質(zhì)，也就需要更改規(guī)劃。不過，作為當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)引進(jìn)的招商引資項(xiàng)目，不管是在最初的協(xié)議中，還是在今后的更改土地性質(zhì)中，他們都會得到相應(yīng)的綠燈放行。
“其實(shí)，動輒幾千畝的物流園的開發(fā)，投入的資本十分龐大。”上述地產(chǎn)人士解釋，物流園一般地處開發(fā)新區(qū)，土地成本比成熟地塊少，此外，當(dāng)?shù)卣o予一定優(yōu)惠后，開發(fā)商能以少量的自有資金拿到地塊，此后利用地塊貸款或其他方式融資，用以撬動后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展，而在這個環(huán)節(jié)中，率先啟用回款速度更快的寫字樓和商鋪，能成為其后續(xù)資本的重要來源，這也成了許多物流園項(xiàng)目中，與樓市有關(guān)的產(chǎn)品會率先推出市場。反之，受政策調(diào)控影響頗深的住宅，其銷售的可控性稍弱，回款易受外界因素影響，其被開發(fā)順序一般靠后。
土地增值的回報
若以千畝土地計算，4年時間，即便開發(fā)商坐著不開發(fā)，其賬面價值已經(jīng)新增了千萬元
其實(shí)，上述物流園的開發(fā)模式也并沒有局限在武漢，上述物流人士指出，“全國各地都有這樣的模式”。
商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司副司長王選慶在日前舉辦的第七屆中國鋼鐵流通促進(jìn)大會上表示，我國現(xiàn)有的物流園附加值較低，絕大多數(shù)鋼鐵流通企業(yè)靠簡單的買賣維持運(yùn)營，利潤率不足3%。而以往行業(yè)的小散亂催生了鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)的升級，去年，商務(wù)部還和財政部等部門一起，在全國選擇了七個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點(diǎn)城市，將鋼材、建材木材等大宗生產(chǎn)資料流通作為支持重點(diǎn)。
正是上述政策的“東風(fēng)”，讓全國各地政府紛紛利用資源，加大鋼鐵物流園方面的招商引資力度，將資本引進(jìn)各種鋼鐵物流園內(nèi)。
對比樓市產(chǎn)品的銷售，物流園更看重后期的土地增值空間。
華中鋼鐵一售樓員透露，項(xiàng)目的一期用地占地1200畝，是在2008年就拿到的。當(dāng)時的地價每畝只有20萬-30萬元，也就是說，其樓面地價每平方米不超過500元。而目前，項(xiàng)目在售商鋪的均價每平米達(dá)到7000元左右。
而長江金屬寫字樓項(xiàng)目均價只有每平米4280元，華融鋼貿(mào)初步擬定為3500元/平方米起。
“三塊地的土地性質(zhì)都屬于出讓，但出讓的方式除了正常的招拍掛外，還有一種則是協(xié)議價。”上述地產(chǎn)人士解釋，這類占地面積如此大的項(xiàng)目，大都通過企業(yè)和政府間的協(xié)議價格簽訂。上述地塊的商談可能在2008年之前就已談妥，其價格可能比上述售樓員所稱還要低。不僅如此，以物流園名義拿地，開發(fā)商還能享受各種減免稅收、行政審批等各方面的優(yōu)惠。
上述售樓員也坦言，除了地價外，公司前三年免稅，第4-5年稅收減半。
眾多企業(yè)扎堆后，土地升值空間還被放大。上述地產(chǎn)人士稱，以陽邏片區(qū)為例，從2008年至今，土地價格經(jīng)過幾起幾落，但整體仍然呈上升趨勢，不少區(qū)域漲幅超過50%。“若以千畝土地計算，4年時間，即便開發(fā)商坐著不開發(fā)，其賬面價值已經(jīng)新增了千萬元左右，而這種升值空間足以讓人艷羨。”
另一業(yè)內(nèi)人士指出，土地稀缺性的特性推高地價物業(yè)增值幅度遠(yuǎn)多于其他業(yè)務(wù)收入，這或許正是企業(yè)借開發(fā)鋼鐵物流園之名圈地的動能所在。
資本扎堆逐利的后果，則是物流園的供過于求。“物流強(qiáng)度是指每平方公里的物流用地中一年的物流量，業(yè)內(nèi)可以此來衡量一個城市的物流園規(guī)劃用地規(guī)模。”在上述流通促進(jìn)大會上，中國物資儲運(yùn)協(xié)會會長姜超峰指出，一般來說，有陸運(yùn)、鐵運(yùn)、水運(yùn)聯(lián)合運(yùn)輸?shù)某鞘校话沅撹F的物流強(qiáng)度在年均1700萬噸，而沒有水運(yùn)的城市，一般只有730萬噸。目前，部分物流園都存在規(guī)劃過大的情況。
按此計算，若長江金屬、華中鋼鐵和華融鋼貿(mào)所有項(xiàng)目全部建成，年均吞吐量將達(dá)到4800萬噸，另一物流業(yè)人士則表示，“若三項(xiàng)目最終規(guī)劃的物流用地配比較低，將難以滿足上述物流強(qiáng)度公式，形成供過于求的局面。”
(關(guān)鍵字：鋼鐵物流園 地價)
