最近一周，杭州房地產市場再掀一輪促銷潮，又有一批樓盤加入其中，主要手段還是降價。規模最大的要數華元，推出“三盤清盤”活動，個別項目房源最高享受6.5折優惠，這次降價后的均價更低于2011年的折后均價。而最吸引眼球的是萬科大家·錢塘府的一次產品結構調整，在現有產品的基礎上推出了奢華的豪華版90方產品以及更符合年輕置業者的時尚版產品，其中總價不到300萬元的裝修成品學區房吸引了大批購房者漏夜排隊認籌。也有像綠地旭輝城這樣的，只推了5套特惠房做促銷，打出“起價都是浮云，封頂才是王道”的廣告語，90方產品總價180萬元封頂，開發商表示，這叫“短蓄短爆”，以期撬動市場。

開發商的這些舉動都與眼下的市場低迷行情不無關系，過去的3月份杭州市區商品房成交量同比下降了52.9%，主城區下降62.5%，市場彌漫著一股觀望、不確定的氣氛。為了“刺激”郁郁不振的市場，開發商只能祭出降價、低開、特價房等各種促銷手段。只是這波促銷大戰真實效果如何？本報記者就最近最熱門的幾個促銷項目做了調查。

華元清盤調查

三盤聯動清盤，華元城西再降價

從上周開始，樓市新一波的降價潮開始襲來，其中動靜最大，最引人關注的，無疑是華元。上周，該公司在城西的三大在售項目：美林公館、玉榕莊(樓盤頁戶型圖庫動態價格)和天鵝堡聯合推出降價清盤行動，其中美林公館的疊墅，起價僅12800元/平方米；玉榕莊的法式排屋，折后均價8880元/平方米；天鵝堡的酒店式公寓，起價17800元/平方米，總價66萬元/套起。

自從德信·北海公園引領馬年首降后，杭城有不少樓盤都緊隨北海公園的步伐進行降價，不過大都只是推出小部分特惠房源，在降價幅度和聲勢遠遠比不上華元的這次聯合清盤。究竟華元的這次降價幅度有多大？拿位于閑林的玉榕莊來說，此前該項目在售均價為1.15萬元/平方米，降價后均價僅為8880元/平方米，相當于打了7.7折。而最靠近玉榕莊的項目西溪海(樓盤頁戶型圖庫動態價格)·小海，目前公寓在售均價為10000元/平方米左右。位于西溪板塊的美林公館，降價后起價僅12800元/平方米，周邊在售樓盤中，大華西溪風情(樓盤頁戶型圖庫動態價格)·澄品目前均價17000元/平方米，升華·悅西溪在售洋房均價在18000-19000元/平方米，美林公館的這個起價是區域內最低的了。西溪路上的天鵝堡，此前的累計成交均價為20551元/平方米，降價后起價17800元/平方米，目前可以享受最高6.5折優惠。

降價帶來人氣，三項目認籌可觀

在華元釋放出降價信息后，售樓部究竟人氣幾何，銷售是否大有促動？本周二，記者來到美林公館、玉榕莊和天鵝堡三個項目現場進行了實地探訪。

位于文二西路和荊長路交界處的美林公館目前已經是現房銷售，該項目從去年年末開始交付。記者上午十點半來到售樓部時，里面還沒有客戶來訪。銷售顧問告訴記者，美林公館共有24棟樓，此次參與降價活動的是16、17、18、19和20號樓的疊排房源，共30套。此次參加活動的疊排共有兩種戶型，下疊是一層、二層加地下室，建筑面積200平方米，贈送南花園和地下室。上疊是三層、四層加閣樓，建筑面積300平方米。不過這兩個戶型都只做了三個臥室，而且銷售顧問表示花園只能做綠化，不能做成菜園。

銷售顧問告訴記者，降價后下疊房源的總價在425萬元/套，上疊的總價則是420萬元/套，而此前總價要500多萬元/套，“我們每年都做活動的，這次是要清盤了。”降價的消息傳播后，迅速收到回應。據他介紹，現在參加活動的房源只剩下9套，其中下疊只剩3套。

與美林公館相比，玉榕莊的位置要更加偏遠。該項目將于今年年底交付，目前正在進行道路和景觀建設，小區里塵土飛揚，看房頗不易。據銷售顧問介紹，玉榕莊一期的英式聯排已經全部售罄，目前在售的是法式聯排，總共還剩30余套房源，戶型分為375方和395方兩種，折后西邊套總價450萬元/套，東邊套總價400萬元/套左右，中間套360萬元/套左右，“總的來說，中間套單價9000元/平方米左右，邊套12000元/平方米左右。”該銷售人員表示。

降價對于購房者的吸引力是毋庸置疑的，尤其像玉榕莊這樣大尺度的降價。以39幢的一套雙拼房源為例，這套房子面積400平方米，在售樓部的《玉榕莊樓盤商品住房備案銷售價目表》上顯示為總價為469萬元，在去年搞活動時總價調為380多萬元，現在只要330多萬元，比最早的時候下降了100多萬元。“上周末來了120多組客戶，認籌（交意向金）的有20多組。”該銷售員表示。在售樓部，記者看到即使是工作日，也有兩三組客戶前來看房。

西溪路上的天鵝堡是這次清盤活動中最靠近市中心的項目，它的降價方式跟團購類似：10人認籌享受68折，20人享受67折，30人享受66折，40人享受65折，截止到65折。銷售小姐告訴記者，目前認籌已經超過40人，所以65折沒有問題。天鵝堡此前在售均價為2.8-3.2萬元/平方米，折后均價僅1.9萬元/平方米左右。

天鵝堡整個小區共有441戶，目前已經有不少業主入住。此次推出的100套房源，目前已有50多組客戶交了意向金。“上周五、周六和周日來的客戶特別多，現在還剩幾十套，基本上都是五樓的，總價要貴一點。”銷售人員表示。

一年一降已成習慣，華元曾推“雙保險購房計劃”

華元降價，對于杭州房地產市場來說，已經是見怪不怪的事了，甚至有業內人士送華元外號：降價急先鋒。從2011年開始，華元每年都會有一次大范圍的降價行為，年年如此，從未爽約。

2011年11月14日，華元當時在售的七大樓盤推出了“一降到底”的抄底讓利活動，按優惠折扣大小排列，分別是丁橋鄰里人家商鋪7.5折、領駿世界7.7折、玉榕莊排屋7.8折、美林公館8折、蒙卡岸和愛丁郡兩盤僅各推一棟樓，推出團購價8.3折，天鵝堡項目8.5折。

2012年，華元·蒙卡岸項目引領了閑林板塊第一降。蒙卡岸在3月推出了小區位置最好的5號樓共100多套房源，起價7780元/平方米，均價破萬，與之前14800元/平米的均價相比，每平米降價幅度約5000元，差不多打了7折。接著，同年9月底，華元旗下四大樓盤開展“華元大清盤”活動，當時在售的四個項目全部進入“清盤”名單，其中坡地排屋華元玉榕莊，存20萬元抵100萬元，折后298萬元起；精裝90平方米華元·美林公館，存2萬元抵32萬元；華元·愛丁郡指定房源6.8折，折后8800元/平方米起；精裝60平方米華元·天鵝堡，存2萬元抵32萬元。

2013年3月，華元旗下的玉榕莊成為該年閑林板塊第一個讓利樓盤，推出英式聯墅最后的特價房活動，共11套排屋，在原價的基礎上7折銷售。折后280平方米戶型總價約330萬元起。2013年年底，華元又針對玉榕莊、美林公館和天鵝堡三個項目推出了不同程度的降價活動。玉榕莊在售法式排屋“存10萬抵100萬”，折后最低價340萬元/套起；美林公館推出“存10萬抵80萬”優惠，200-300平方米的疊排，中間套430萬-460萬元/套，邊套500萬-600萬元/套；天鵝堡精裝酒店式公寓尾房，推出“存3萬抵50萬”優惠，折后均價在23000元/平方米左右。

2014年，華元降價大戲再次上演。在此次降價樓盤中，天鵝堡因為曾加入“雙保險購房計劃”，更受市場關注。2011年，華元推出七盤聯動降價的同時，就其中四個樓盤（領駿世界、蒙卡岸、愛丁郡、天鵝堡）推出了所謂的“雙保險購房計劃”，也就是“降價補差”的承諾。

當時開發商與購房者簽訂的《跌價補償協議》中提到，從商品房購買之日起至商品房交付買受人前六個月，凡出現客戶購買的商品房所屬項目同批次房源中有成交房源單價低于《跌價補償協議》約定的基準價的，即視為客戶購買的商品房價格下跌事實成立，開發商將以實際成交房源的最低單價為基準，向購房客戶進行差額補償。據了解，當時天鵝堡折前均價大概在2.5萬元/平方米，推出的10套優惠房源打了8.5折后，折后均價在2.1萬元/平方米左右。而這次降價后均價將跌至1.8萬元/平方米，低于2011年的折后均價。

華元回應：清盤為拿地做準備

為何華元會在此時選擇大規模清盤？接下來華元還會不會在房地產行業繼續投入？是否會補償老業主？本周二，記者就一系列問題采訪了華元營銷總監唐華強。

唐華強告訴記者，華元此次清盤主要是出于集團戰略層面的考慮，是為拿地做準備。“華元是本土品牌開發商，一直在城西深耕，目前手上土地儲備不多，所以想清掉這幾個尾盤，做新一輪的開發和拓展。”唐華強如是說。據他介紹，華元今年有拿地打算，將繼續在城西開發住宅。

而對于此次清盤降價的效果，唐華強表示效果很好。“玉榕莊已經有20多位客戶交了意向金；天鵝堡也有五六十套左右交了意向金，大致在月底會開盤；美林公館總共只有30套，現在已經去化了12套。”唐華強告訴記者。

對于華元是否會對天鵝堡的老業主進行差價補償，唐華強表示有關補償方案，目前還在協商中。

(關鍵字：杭州 房地產市場)