昨日，中央經濟工作會議閉幕，將“去庫存”納入明年我國確定的五大經濟任務之一，并將農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一并祭出。化解房地產庫存，既要化還要解，如何推動消化庫存壓力還需要一系列配套政策來解決問題，在業界看來，中央的表態正是明年刺激銷售政策進一步加碼的明確信號。

巨大庫存壓力難解

“今年，全國商品房成交量有望接近或超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至11月已經超過6.9億平方米。”中國房地產業協會原副會長朱中一一語道破我國嚴峻的去庫存形勢，他直言，自2011年開始，我國每年商品房待售面積都要新增1億平方米左右，這還沒有包括全國大批在建項目以及已經賣出土地但還未動工的項目，一些城市前幾年開發量過大，使得現階段去庫存道路行進得十分艱難。

而針對日前國家統計局發布的11月我國70個大中城市房價數據，也有不少業內人士一臉愁容，認為樓市的暖冬難比肩夏日艷陽高照，全國房地產數據仍不樂觀，高庫存情況雖有改善但十分有限，全國大多數地區開發商購地積極性仍不足，他們預測明年我國去庫存壓力仍高企。“目前，一線城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉。然而三四線城市因為庫存絕對值過高，即使今年信貸等措施輪番刺激，短時間內出現全面回暖的可能性也不大。”北京中原地產首席分析師張大偉表示。

戶籍改革、降房價 一個都不能少

面對這樣的局面，本次會議明確了明年我國化解房地產庫存的幾大主要政策路徑，尤其是通過落戶去庫存在本次會議內容中占據了較大篇幅。具體來說，包括按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場;落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求;明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

此外，會議還提出明年我國將發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業;鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度;取消過時的限制性措施。

值得注意的是，有關“取消過時的限制性措施”的消息甫一傳出，不少業界人士將這項表態與我國的房屋使用權限相掛鉤理解，認為這或指我國將取消現有“70年產權”的相關規定，并以此來刺激消費者的購房需求。

然而，此后又有部分專家卻給出了大相徑庭的看法，認為這是此前我國大面積取消限購措施的總結，并暗示了未來可能進一步放開限貸的趨勢。

去庫存大戰前路漫漫

“總體來說，會議所提的去庫存政策都是我國持續在推出、貫徹的，不僅明確了中央堅定推動化解庫存的態度，也釋放了明年配套政策深化方向的信號。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存表示，中央在會議上提出的大多數去庫存政策方向應該主要還是針對三四線城市，尤其是庫存量較大的商業地產領域。

以鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格為例，鏈家地產分析師李巧玲表示，目前在需求量、土地成本較高的一線城市房地產市場，降價是不符合市場規律的，但在三四線城市，即使中央不出臺明確的鼓勵政策，開發商近兩年仍然是會自主進行降價促銷的。陳寶存表示，下一階段，政策的關鍵是要看政府是否會通過降稅等方式，進一步幫助在三四線城市仍有大量庫存的房企加大降價幅度，放大對消費者購房需求的刺激。

而知名經濟學者馬光遠對于農民市民化的去庫存路徑則表示，如果真的希望未來成為市民的農民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產業發展和公共服務上著力改進，只有農民工在一個城市里享受的就業、子女教育、醫療等公共服務能夠跟上，買房對他們才有意義。

不過，對于中央的去庫存決心能為明年的市場帶來多大的推進作用，業內均表示效果難以預測，“不可否認，近兩年一系列的樓市刺激政策對于推進三四線城市去庫存的效果并不十分理想，因此，明年能否改變高庫存狀態還需靜觀有效政策實施力度幾何”。陳寶存表示。而平安證券首席經濟學家鐘偉更預測，我國樓市去庫存需要6-7年時間。

(關鍵字：去庫存 房地產 商品房)