2018年12月13日，2019“中國建筑行業(yè)大宗材料采供模式創(chuàng)新高峰論壇”暨“百年建筑網(wǎng)年會(huì)”在上海寶隆賓館隆重召開。大會(huì)上，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨作了題為《2018年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與2019年展望》的主題演講。
 

于小雨首先指出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷尋底，地產(chǎn)調(diào)控預(yù)計(jì)見頂。認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩是政策調(diào)整的根本原因，各種政策調(diào)整的方式需視行業(yè)自身特點(diǎn)而定；在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，投資成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的主要因素，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，將為拉動(dòng)投資，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)揮中流砥柱作用。
 

接著指出城市分化日益加深，剛需剛改主導(dǎo)行情。認(rèn)為下行的市場(chǎng)周期內(nèi)，剛需剛改需求的狀態(tài)將決定市場(chǎng)的走向，一線、核心二線及核心三四線城市的需求持續(xù)性不足，未來市場(chǎng)走勢(shì)將主要由普通二三四線城市走勢(shì)決定；普通二線及三四線城市的新房成交面積和金額占有絕對(duì)比重，并保持上行態(tài)勢(shì)；基于對(duì)不同能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)研判，于小雨預(yù)計(jì)2018年全國商品住宅成交量將創(chuàng)新高，2019年商品住宅成交量將較2018年收縮5%-10%；新開工總量與銷售情況及房企對(duì)未來的銷售預(yù)期密切相關(guān)，預(yù)計(jì)2019年商品住宅新開工總量將較2018年下滑10%-15%；基于對(duì)新房市場(chǎng)的預(yù)判以及投資指標(biāo)的相關(guān)假設(shè)，預(yù)計(jì)2019年商品住宅投資額增幅在2%-5%之間。
 

最后，于小雨指出2019戰(zhàn)略年再延續(xù)，投融銷統(tǒng)籌贏市場(chǎng)。認(rèn)為2019年將是房企的戰(zhàn)略年，房企應(yīng)做好產(chǎn)品（銷售）、投資、融資之間的統(tǒng)籌管理。銷售端方面，行業(yè)集中度再提升，典型房企年度銷售目標(biāo)已經(jīng)完成，房企為快速回籠資金，下半年推盤力度明顯加大，且在普通二線城市的推盤量占比最高，在普通二線城市及普通三四線城市貨量充足的企業(yè)將有逆勢(shì)發(fā)展機(jī)遇；產(chǎn)品端方面，市場(chǎng)下行的周期內(nèi)，剛需主導(dǎo)的城市將有發(fā)展機(jī)會(huì)，剛需型產(chǎn)品主導(dǎo)的企業(yè)也將從中受益；投資端方面，土地成交溢價(jià)率全線走低和流拍潮的集中來臨等表明土地市場(chǎng)回歸理性，土地價(jià)格見底，當(dāng)前及2019年一二季度或?qū)⑹琴Y金實(shí)力較佳的房企補(bǔ)庫存的較優(yōu)時(shí)間點(diǎn)，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于政策嚴(yán)厲調(diào)控下，多數(shù)企業(yè)策略性加大三四線城市的投資力度，于小雨建議堅(jiān)持戰(zhàn)略性布局一二線城市，并輔以潛力三四線城市的投資策略；資金端方面，三季度開始，部分企業(yè)融資成本下行，預(yù)計(jì)2019年融資端將繼續(xù)保持邊際放松，去杠桿節(jié)奏和力度或?qū)⒂姓{(diào)整，但趨勢(shì)難有根本性轉(zhuǎn)向，房企應(yīng)積極把握結(jié)構(gòu)性窗口期，并適時(shí)開拓新的融資渠道。

(關(guān)鍵字：中國房地產(chǎn) 2019年展望)