當住建部把上海列為全國共有產權住房試點城市的時候，這項工作在上海已經推進了4年多，進入常態化運作。

用上海財經大學不動產研究所常務副所長陳杰的話說，共有產權房2007年在江蘇淮安發端，興于上海。新華社的報道稱，截至目前，累計簽約購房家庭大概有6.7萬戶，基本做到當年申請、當年選房。

從經適房到共有產權房

上海的共有產權房，最初是以經濟適用房（下稱“經適房”）的面目出現的。經適房曾經有段時間在上海出現“斷檔”。2002年，上海撤銷經適房發展中心，經適房退出市場。但是到了2008年，伴隨著全國開展規模空前的保障房建設，經適房也在上海重出江湖。按上海市的規劃，2008～2012年五年內將累計籌集和建設廉租住房和經適房30萬套，約2000萬平方米，占同期全市住宅建設總量的20%左右。

但是，各地有關經適房的負面消息以及部分經濟學家對經適房的抨擊，為避免經適房中出現的腐敗、“叫好不叫座”等現象，上海充分顯示了自己的謹慎。

《上海市經適房管理試行辦法》（下稱《試行辦法》）2008年底公開征求意見，直到2009年底才在上海兩個區試點申購，隨后在市中心區域試點，最后在全市鋪開，上海希望能夠盡量完善相關制度并堵住其間的漏洞。

確實，相對于租賃型保障房，經適房因為具備產權性、交易性，所以“套利空間”更大。為了擠壓套利空間和行為，2009年出臺的《試行辦法》中，上海明確提出“有限產權”的概念。

不過，直到2011年，共有產權房在上海全市鋪開，經適房才在公開文件中被改稱為共有產權保障房（經適房）。

在上海的共有產權模式中，中低收入住房困難家庭在購房時，只需要投入部分購房款，同時占有房屋的部分產權。比如，2009年底上海經適房率先在徐匯和閔行兩區進行試點，彼時房源銷售基準價在每平方米4800元~5200元，相當于同一區位同期普通商品房價格的四五成，居民和政府按“七三開”共有住房產權。

此后在別的房源中，房屋的銷售基準價格和購房家庭產權份額都隨著周邊房價有所變化，購房家庭產權份額也從60%~70%不等。

準入門檻一再降低

按照《試行辦法》，購房家庭在取得房地產權證滿5年，可以申請轉讓住房，原住房保障機構可以行使回購權，回購價格按照相同地段、質量的普通商品住房市場價確定，若原住房保障機構決定不予回購，房地產權利人才可以向他人轉讓。

但是轉讓之后，購房家庭只能按照有限產權份額獲得總價款的相應部分，其余部分則要上繳原住房保障機構所在區(縣)的財政部門。

如果取得房地產權證未滿5年，購房家庭需要購買其他住房時，房子將由原住房保障機構回購，回購價格是原銷售價格加上同期銀行存款利息。

用上海市房管局局長劉海生當時的話說，這是政府將其名下產權的“使用權”部分讓渡給申購者，兩者合力幫助居民解決住房困難，逐步積累購房能力。

上海也試圖通過此舉，既解決中低收入家庭在市場上住房消費支付能力不足的問題，又解決當前階段性保障和未來上市收益分配的有效銜接與公平性問題。

借助有限產權使得溢價空間大量減少，還不足以堵住漏洞，為此，上海還出臺了近十個配套文件，這些文件覆蓋了經適房準入標準和供應標準、申請對象住房面積核查辦法、申請家庭經濟狀況核對實施細則、經適房價格管理試行辦法、經適房預(出)售合同等等。

比如，為嚴把審核關，申購家庭要經歷兩次審核、兩次公示，時間跨度可達兩三個月。上海還專門成立居民經濟狀況核對機構，通過民政、房管、證券、銀行等各部門、單位之間的信息共享，實現對申請者財產信息的全面核對。

在上海從經適房到共有產權房發展的幾年間，共有產權房的門檻也一直在降低。迄今經歷了幾次調整。其中，收入限額從人均月可支配收入2300元逐步放寬到2900元、3300元、5000元，財產限額從人均7萬元放寬到9萬元、12萬元、15萬元。上海市城鎮戶籍年限由連續滿7年放寬至連續滿3年。

同時，2012年準入標準調整時，還將上海市住房困難的大齡結婚家庭、青年職工以及引進人才等群體納入其中。并在2013年的調整中，將單獨申請共有產權保障房的單身人士年齡從之前的男性滿30周歲、女性滿28周歲調整為男性滿28周歲、女性滿25周歲。

4月16日劉海生在參加“2014上海民生訪談”節目中表示，今年還會放寬標準，把工薪階層覆蓋面進一步擴大。

(關鍵字：住建部 上海)