樓市調控一月有余，從成交量和價格看，本輪調控的效果逐步顯現。信貸是左右樓市的一個重要因素，從上海落地的措施看，違規資金進入房地產市場將受到更嚴格的限制。

加強信貸監管

上海近期對房地產金融市場采取了較為嚴厲的調控政策，尤其是住房信貸不斷趨緊，以遏制非理性的購買需求。11月3日，《關于切實落實上海市房地產調控精神，促進房地產金融市場有序運行的決議》(簡稱《決議》)發布，具體措施包括：審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定；防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

中原集團研究中心認為，在上海市市場利率定價自律機制作用下，《決議》對各商業銀行具有較強的約束力度，預計上海的住房信貸管控將不斷趨緊。這對購房貸款的擦邊球行為將形成明顯遏制。此外，之前商業銀行在房貸業務中靈活開展的“接力貸”、“合力貸”等，被部分銀行叫停。這將進一步制約購買力有限的人群。

上海市市長楊雄此前表示，住房成交量已經恢復到正常年份平均水平；上海在不斷研究新情況、新問題、新措施，努力保持市場平穩健康發展。

在信貸、限購和提高首付等組合拳作用下，調控效果進一步顯現，市場成交進一步萎縮。中原集團研究中心數據顯示，11月首周，各地新房和二手房市場整體成交量環比均有所回落，且非調控城市與調控城市成交降幅基本一致。這表明22城市的政策收緊已令全國主要城市市場都受到影響。中原監測的40個城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比下降10%。一線、二線、三四線城市均有所回落，降幅分別為15%、7%、15%。

出臺調控政策的城市整體新房成交量環比下降9.7%，約七成城市成交量環比回落，降幅較大的城市包括廈門、惠州、蘇州等。非調控城市整體新房成交量環比下降9.4%，同樣約七成城市成交量環比回落，降幅較大的城市包括襄陽、溫州、常州等。

二手房市場成交量上周整體走低。中原監測的21個城市二手住宅成交面積環比下降7.6%。其中，蘇州、廈門、北京等地降幅較大。自10月初多個城市實施調控以來，二手房市場成交水平明顯回落，整體價格漲幅逐步收窄。

根據中原二手住宅價格指數，10月除成都外，其他七大主要城市的價格指數環比漲幅全面收窄。其中，對市場反應最為敏感的深圳價格指數環比大幅下跌4.2%，跌幅為歷史第二大。今年3·25新政后，深圳在4月一度出現房價下跌。但此次調控后的10月跌幅明顯高于4月水平。隨著多地二手房成交量持續下滑，預計后市房價走勢將進一步回落。

降低“隱形杠桿”

中國證券報記者從北京部分銀行了解到，目前北京信用和收入良好的貸款申請者仍然能夠拿到商貸85折的優惠利率，各家銀行的放款速度仍較為正常。

在本輪房價上漲中，除了提高貸款數額，居民加杠桿現象普遍。記者從身邊購房者、銀行等機構了解到，前期不少消費貸(包括房抵貸、信用貸)成為了購房者的首付來源之一。但了解到的情況顯示，不少銀行收緊了信用貸的發放，同時在放款方式、審核標準方面加強了監控。

據了解，消費貸申請通過后，銀行將不再對申請人發放現金，而是以批準放款額度的形式向申請人放款，申請人只可以通過POS機或其他消費平臺進行消費，不能提取現金。同時，利率也有所提升。某股份制銀行放貸專員告訴中國證券報記者，目前無抵押信用貸利率采用日息制，隨借隨還，每萬元日息2.5元。這意味著年化利率達到9%左右，比一年期貸款利率高出了一倍。該專員表示，如果貸款申請人在其他銀行有尚未結清的消費貸，銀行將選擇不予審批新增信用貸款申請。

中原地產首席分析師張大偉表示，在本輪房價上漲中，相當部分的消費貸款化身首付款進入了樓市。記者的草根調研也證實了這一點，2016年以來，房價水漲船高，很多購房者望首付興嘆，部分購房者選擇通過消費信用貸、房抵貸的方式從銀行獲得貸款來補充首付。

銀行貸款一向是成本最低的信貸資金來源。隨著銀行加強對消費貸的審批和限制發放方式，預計銀行消費貸進入房地產市場的規模將得到明顯限制，有助于銀行控制信貸風險。北京“9·30新政”調高了一套房、二套房的首付比例，同時將二套非普的首付比例提升至70%。目前銀行無抵押信用消費貸的放款最高額度一般是30萬元。在京滬房價處于高位的情況下，首付比例大幅提升也使得這30萬元的額度有些杯水車薪，不少購房者只能選擇觀望。

(關鍵字：信貸 監管 房地產)