今年以來，火爆的樓市逐漸展現頹勢，成交持續低迷，價格徘徊不前，即使限購政策逐步放開，對市場并未有明顯反彈，一線城市房價甚至在7月份出現環比同時下滑。

面對整體繼續下行，即將到來的樓市傳統旺季“金九銀十”備受關注。被視為“致命一招”的限貸政策會否跟進松綁?下一階段的房地產市場將何去何從?限購松綁力度加大,會否擴展至一線城市?

8月28日，西安、杭州、貴陽三個省會城市宣布將全面放開樓市限購。

從限購放開的城市區域和面積來看，由部分松綁到全面松綁的“二次松綁”力度越來越大。

此前，杭州曾于7月28日部分調整樓市限購政策，主城區限購只對140平方米及以上住房實行“有針對性”放開。一個月后，杭州又決定主城區140平方米以下住房不再提供住房查詢記錄。西安市的限購松綁政策同樣體現了“二次松綁”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限購政策，到9月1日起全面放開樓市限購。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，盡管地方政府已經放松限購等調控政策，但由于房貸利率仍然高企,放松限購對于市場成交量反彈的作用有限,至于全面放松限購，市場更觀望于一線城市的動態。

“一線城市短期內放開限購的可能性不大。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，目前一線城市處于供應稍微大于需求的“弱平衡”狀態，如果放開限購，改善型需求和剛性需求完全釋放，供需“弱平衡”的狀態將被打破，可能導致價格波動。

多位專家都認為，一線城市目前仍需要繼續執行限購政策。陳晟說，一線城市政府在沒有足夠的把握確保供應遠大于需求的狀況下，不會冒放開限購的風險。

信貸成樓市關鍵因素，是否將跟進松綁?

在業界看來，限購政策已不是影響樓市的關鍵，信貸會否放松成為判斷未來樓市走勢的關鍵因素。目前部分地方政府也不僅滿足于松綁限購，開始涉及信貸支持等。

8月18日，中信銀行總行與鏈家地產集團簽約宣布,將為鏈家客戶提供同等條件下最優惠的貸款利率,其中北京鏈家的首套房客戶可享受利率最低9折優惠。

北京多家商業銀行也開始“松綁”房貸利率，少數此前停貸的銀行恢復放貸。福建省住建廳近日出臺的“閩8條”，提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定;首次購買改善性普通商品住房按首貸認定等。

此外，部分地區公積金貸款政策也出現調整。合肥、武漢等多地從公積金使用范圍、還款額度等方面放松限制。業內人士稱此舉將對樓市起到一定的刺激作用。

張宏偉認為，8月份以來，房貸利率開始出現“點式”松動，房貸利率持續上浮的現象正在改變。當前銀行房貸審批周期縮短、部分銀行房貸利率開始有條件下浮，標志著房貸政策開始“微調”走向定向寬松。

樓市可否延續“金九銀十”?

雖然限購政策逐步松綁短期內或將釋放部分被壓制的需求，但由于各地并未放松差別化信貸政策力度,且多數中小城市限購政策執行力度始終較為寬松，樓市低迷態勢短期難以扭轉。

“房地產業周期和宏觀經濟周期正相關，中國經濟進入了增速放緩的新常態,房地產業進入了結構調整的新常態。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。

顧云昌認為，從房地產小周期來看，每四年左右，房地產就有一個漲落周期。但中國房地產業已經告別了住房嚴重短缺時代，進入了平穩發展階段,“不可能再像過去黃金十年一樣大幅度反彈，市場和政策都沒有賦予這樣的力量。”

陳晟也認為，由于目前樓市存貨整體偏多，樓市還處于去庫存的過程,“一線城市存貨壓力較小，有可能在明年下半年率先復蘇,二三四線城市調整時間將更長”。

傳統的黃金季節“金九銀十”即將來臨,樓市整體狀況會否好于上半年?北京科技大學教授趙曉則認為，總體而言，下半年的房地產市場預計會有所改觀，但各個城市會表現不一，供應量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場回暖也有限;北京等一線城市,基于其獨特的市場特點，不會出現大幅下滑。就政策而言，未來的房地產調控或更加精細化和市場化。

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