全國樓市正在經(jīng)歷的所謂“調(diào)整”，“調(diào)”在了房企2014年中報的凈利率曲線里。
　　從目前滬深兩市房企已公布的中期業(yè)績計算，約有一半上市房企今年上半年凈利潤出現(xiàn)下滑。究其原因，除了中報里常常提到的“期內(nèi)結算項目減少”，還與項目土地成本高、成交價格偏低等因素有關。
　　半數(shù)上市房企凈利潤下滑
　　多收了三五斗，賺的錢卻減少了。這是今年上半年上市房企業(yè)績總額體現(xiàn)的現(xiàn)實。
　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月24日，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期業(yè)績。今年上半年，該82家房企共實現(xiàn)營業(yè)總收入1858.91億元，較2013年同期的1680.54億元增長10.61%；與此同時，其凈利潤由2013年208.41億元，跌至200.98億元，降幅超過3.57%。
　　另據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)計算，截至昨日，滬深兩市共有90家房企（A股、B股重復計算）公布2014年中期業(yè)績，其中有48家房企今年上半年凈利潤同比下滑。
　　以8月24日公布2014年半年度報告的新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司為例，2014年1~6月，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入8.59億元，較上年同期減少29.59%，實現(xiàn)歸屬于上市公司所有者凈利潤1.93億元，同比減少49.37%。
　　關于上半年公司凈利潤下滑，新華聯(lián)解釋稱，主要原因是該公司正處于結構調(diào)整的關鍵時期，新設立項目公司較多且項目多處于前期開發(fā)建設階段，尚未進入結算期，導致公司期間費用增加，同時受整體經(jīng)濟影響，該公司在過去三四線城市的產(chǎn)品布局形成了一定庫存。
　　綠城中國控股有限公司昨日發(fā)布的中期業(yè)績則顯示，今年上半年，該公司取得期內(nèi)收入125.6億元，較2013年同期的102.14億元增長23.0%，但股東應占利潤為6.14億元人民幣，較2013年同期的18.55億元減少67.0%，其物業(yè)銷售毛利為28.31億元，物業(yè)銷售毛利率為24.0%，較去年同期的29.7%有所下降。
　　“龍頭們”也未能幸免。招商地產(chǎn)中報顯示，2014年上半年該公司營業(yè)收入為160.47億元，同比微降0.54%，凈利潤17.85億元，同比下降30%。而金地集團同期的營業(yè)收入則為90.84億元，同比增長3.29%，凈利潤1.58億元，同比下滑了49.91%。
　　此外，近期頗受關注的金融街控股股份有限公司（下稱“金融街”），業(yè)績也出現(xiàn)“雙下滑”。該公司日前發(fā)布的2014年中報顯示，今年1~6月，該公司營業(yè)收入43.17億元，比上年同期的64.77億元減少了33.35%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.7億元，同比減少51.2%。
　　地價高售價低
　　關于凈利潤同比下滑的原因，各家房企表述各有不同。
　　對于上半年營業(yè)收入和凈利潤較去年同期下降的主要原因，金融街的解釋是，該公司受開發(fā)項目結算排期的影響，收入和利潤存在季度間的不均衡性。
　　對此，在認同結算排期影響的前提下，銀河證券分析指出，金融街業(yè)績同比下降幅度較大，主要是受開發(fā)項目結算排期的影響，該公司收入和利潤存在季度間的不均衡性，今年結算主要集中在四季度。然而，銀河證券同時提到，該公司凈利率水平有所下降，與管理費用與財務費用的大幅增長有關。
　　財務費用對金融街的影響不可小覷。今年上半年，金融街財務費用為1.73億元，比上年同期的0.9億元增加了90%。
　　對于今年上半年的毛利率下降，綠城中國方面稱，主要是期內(nèi)結轉(zhuǎn)收入的樓盤大部分于2009年取得土地，土地成本偏高，再加上中國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策影響導致項目銷售價格偏低所致。
　　土地成本高、項目售價低，毛利率自然被拉低。這在房企中并非個別現(xiàn)象。
　　2014年上半年碧桂園實現(xiàn)了42.2%的收入增長，但與此同時，其毛利率也沒有逃過下滑“潮流”，從2013財年的30.3%回落至2014年上半年的28.6%。對此，穆迪副總裁、高級分析師梁振邦對《第一財經(jīng)日報》記者分析指出，碧桂園今年上半年毛利潤的惡化，就與中國房地產(chǎn)開發(fā)商所處行業(yè)總體趨勢保持一致。
　　穆迪還在一份報告中提到，截至2014年6月結束的前12個月，萬科集團實現(xiàn)毛利人民幣334億元，較2013年全年的人民幣346億元下降4%，毛利率亦從25.6%降至24.8%。
　　“萬科利潤率的下滑與行業(yè)趨勢大體保持一致，主要原因為2012年底和2013年的購地成本較高，以及萬科集團采取快速周轉(zhuǎn)的業(yè)務模式。”穆迪分析認為，考慮到萬科采取快速周轉(zhuǎn)的業(yè)務模式，且市場信心不足，預計萬科未來1~2年內(nèi)報告毛利率將繼續(xù)承壓。
　　竣工面積少拖累結算收入同比下降，房屋銷售毛利率處于近年來歷史低位，而毛利率的下滑的確主要與銷售均價偏低、土地成本上升相關。這是中金房地產(chǎn)行業(yè)研究員寧靜鞭總結的影響房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的主因。
　　今年以來，在成交壓力下，包括北京等一線城市在內(nèi)，全國樓市呈現(xiàn)“降價跑量”的趨勢。今年3月中旬，位于北京大興的住總?cè)f科橙項目以低于預期價格開盤，隨后位于北京南五環(huán)與南六環(huán)之間的亦莊區(qū)域樓盤開始相繼促銷，2.88萬元/平方米的團購起價雖然只針對個別戶型，但相比3.5萬元/平方米以上的開盤均價，的確優(yōu)惠不少。金融街開發(fā)的金色漫香苑2014年年初時，均價高至2.6萬元/平方米，然而，今年5月，該項目對所剩的20余套房源進行了調(diào)價，190平方米的房源從2.6萬元/平方米下調(diào)至2.3萬元/平方米，而140平方米的房源則從2.8萬元/平方米下調(diào)至2.5萬元/平方米。
　　對于下半年的營銷策略，一位上市房企高管感慨，在樓市下行期，定價策略、開盤流程和開盤時間顯得甚為重要，她甚至認為，目前價格是開發(fā)商較大的競爭力。

(關鍵字：樓市 房企利潤)