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部分央企兩年未完成退房令
央企盈利形勢嚴峻，房地產(chǎn)市場乍暖還寒。在此背景下，2010年3月國務院國資委(下稱“國資委”)下達的“78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)”的命令(下稱“退房令”)，不但執(zhí)行力度有所減弱，且部分央企兩年多尚未退出的事實也得到寬限和默許。
《第一財經(jīng)日報》從北京產(chǎn)權交易所了解到，今年上半年，主業(yè)非房地產(chǎn)央企出讓房地產(chǎn)項目僅13宗，其中不乏出讓金額不太高的“邊角料”。
“退房令”下達兩年多，78家央企中還有部分沒有完成退出已是不爭的事實，而在市場成交不活躍的時期，國資委雖然堅稱“退房令”不變，但也開始談論“尊重市場規(guī)律”，似乎意味著，對于動作慢的央企將“不強求”。
“能賣出去就不錯了”
央企退出房地產(chǎn)業(yè)主要有產(chǎn)權交易所掛牌、協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及國資委直接劃撥這三種形式，央企根據(jù)自己企業(yè)的實際情況來選擇退出的方式。
產(chǎn)權市場作為央企退出房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場之一，它的交易數(shù)據(jù)可以看做衡量“退房令”實施進度的重要指標。
北京產(chǎn)權交易所(下稱“北交所”)昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，房地產(chǎn)業(yè)退居企業(yè)國有產(chǎn)權交易各行業(yè)成交額的第二位，其中有11家主業(yè)非房地產(chǎn)央企通過北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項目，成交額為7.37億元。
這11家央企包括中國冶金地質(zhì)總局、中國華星集團公司、中國南車集團公司、中國航天科工集團公司、中國東方航空集團公司、中國核工業(yè)建設集團公司等。
本報從北交所了解到，這些房地產(chǎn)項目均是采取股權轉(zhuǎn)讓的形式，受讓方的主體為民營企業(yè)。由于項目的平均體量均只有幾千萬，受讓方中并沒有資金實力特別雄厚的知名民企。
北交所集團董事長熊焰表示，與去年相比，央企通過交易所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的熱度已經(jīng)下降了，同時由于受國家宏觀調(diào)控的影響，買家需求也不旺盛，出現(xiàn)了項目不好接盤的局面。
北交所一名研究人員對本報表示，央企轉(zhuǎn)讓項目掛牌之后市場上來問詢的客戶還是挺多的，但由于民企同樣也存在資金鏈緊張的問題，實際上成交不太活躍，這也造成了項目的溢價率沒有去年那么高。
“今年上半年房地產(chǎn)業(yè)績并不是很好，只要能賣出去就是很不錯了。”熊焰稱。
本來就沒時間表
北交所向本報提供的數(shù)據(jù)顯示，自2010年3月18日，國務院國資委發(fā)布央企退房令以來，共有19家國務院國資委監(jiān)管、主業(yè)非房地產(chǎn)央企通過北交所轉(zhuǎn)讓42宗房地產(chǎn)股權項目，交易總額為40.37億元。
國資委在發(fā)出“退房令”時，并未披露78家央企及其房地產(chǎn)子企業(yè)的名單。
國資委提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年，78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企下屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227家，約占央企全部三級以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析稱，按照退出計劃，涉及到的央企子公司從數(shù)量上來看并不大。
國資委2010年3月要求，這78家央企應加快對其地產(chǎn)業(yè)務進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性任務后有序退出，限令15天之內(nèi)提交退出方案。但并未明確設定退出的最后期限或時間表。
國資委關于“退房令”執(zhí)行進度的最新表態(tài)是在去年2月，國資委副主任邵寧稱2010年已有14家主業(yè)非房地產(chǎn)央企退出，2011年預計還有20家退出，之后國資委沒有向外公布“退房令”的進展。
不過，本報也從有關方面獲悉，在2011年初，央企總體房地產(chǎn)業(yè)務的95%左右已集中于以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，僅有5%~6%還在主業(yè)非房地產(chǎn)央企手中，且后者大部分是項目公司，在完成既有開發(fā)之后將自動退出。
“遵從市場規(guī)律”
像這樣一個原本就未設時間表的行政命令，其執(zhí)行的效率和徹底性自然較難得到保證。更何況，在央企盈利面臨巨大壓力甚至需要“止血”的當前時期，很難期望國資委對落后的央企施加多大壓力。
去年2月邵寧就已表示，央企介入房地產(chǎn)業(yè)有非常復雜的歷史原因，退出也不能一蹴而就。邵寧舉例說，一些中央企業(yè)尤其是獨立工礦區(qū)，職工宿舍是自己建、自己維修、自己管理，這樣的企業(yè)要真正退出房地產(chǎn)就需要一個過程；還有一些企業(yè)，比如原先在城市中心，現(xiàn)在要搬到開發(fā)區(qū)，原先占的地通過房地產(chǎn)項目開發(fā)收入來安置職工，也需要把這個項目做完才能退出。
上海天強管理咨詢有限公司總經(jīng)理祝波善在接受本報采訪時表示，央企退出房地產(chǎn)較為緩慢有其自身的原因，一方面央企房地產(chǎn)業(yè)務分布在不同板塊中，統(tǒng)一退出時內(nèi)部協(xié)調(diào)較為困難；另一方面，由于房地產(chǎn)處于調(diào)控中，行業(yè)整體景氣程度下降，導致接盤者寥寥，也增加了央企退出房地產(chǎn)的難度。他認為，在當前不應該用行政手段強制央企退出房地產(chǎn)，而應該遵循市場規(guī)律，讓拋盤和接盤者能夠自由選擇。
據(jù)本報了解，國資委對“退房令”并未放棄，只是目前更強調(diào)“遵從市場規(guī)律”。
一名接近國資委人士在接受本報采訪時表示，央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的形式不止一種，要結(jié)合具體情況而定，有序退出；公開轉(zhuǎn)讓不是說轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)的，要遵從市場規(guī)律，一方面價格要合適，否則可能帶來國有資產(chǎn)的流失；另一方面得有企業(yè)愿意接手，否則容易演變成政府部門“拉郎配”。
熊焰也認為，央企退出房地產(chǎn)業(yè)應更多地遵循市場規(guī)律，而非行政命令。央企可根據(jù)自身實際情況來安排退出時機。當前把握的重要原則是，房地產(chǎn)非主業(yè)央企不再有新增的地產(chǎn)項目。
而據(jù)熟悉央企經(jīng)營狀況的人士稱，當前國企利潤的下滑，央企持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)能夠在一定程度上彌補主業(yè)的不足，這也是央企“退房”步伐實質(zhì)性減慢的原因之一。
