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隨著國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，給房地產(chǎn)業(yè)帶很大沖擊。目前滬深上市房產(chǎn)中，已統(tǒng)計(jì)到46家房產(chǎn)企業(yè)以快報(bào)或預(yù)告等形式，發(fā)布了上半年利潤(rùn)情況。數(shù)據(jù)分析顯示，有24家房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)出現(xiàn)不同程度的下滑或虧損態(tài)勢(shì)，僅22家房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)增長(zhǎng)。
24家房企虧損或縮水嘉凱城成“首虧”
在24家房產(chǎn)企業(yè)中，嘉凱城成“首虧”，被扣上今年上半年“最熊房企”稱號(hào)。其利潤(rùn)下降幅度達(dá)到了4901.43%，同比巨虧3.5億元。
嘉凱城表示，利潤(rùn)下滑主要原因是受房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境影響，導(dǎo)致半年度實(shí)際可結(jié)算項(xiàng)目少，可確認(rèn)的銷(xiāo)售收入較少，從而凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)。但據(jù)媒體披露，嘉凱城主打中高端項(xiàng)目，且其項(xiàng)目多集中在長(zhǎng)三角地區(qū)的，早在2010年因?yàn)殚L(zhǎng)三角地區(qū)的限購(gòu)令的措施，造成其項(xiàng)目擠壓，業(yè)績(jī)下滑。隨后之嘉凱城還逆市發(fā)展，盲目的擴(kuò)張項(xiàng)目造成企業(yè)巨額外債，困難重重。而其內(nèi)部存在嚴(yán)重的人事糾葛，復(fù)雜的人事關(guān)系也在很大程度上制約了發(fā)展。
世紀(jì)星源、京投銀泰這兩家企業(yè)也分別摘得利潤(rùn)降幅第二、三名的“殊榮”。
京投銀泰，虧損達(dá)到了1.28個(gè)億。關(guān)于業(yè)績(jī)的虧損，京投銀泰解釋道：其一，因?yàn)樯夏晖诠敬蠹t門(mén)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)較大，但截止今年6月30日，公司現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目尚無(wú)竣工結(jié)算及銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)。再者，公司的參股公司因酒店業(yè)務(wù)開(kāi)業(yè)時(shí)間較短而出現(xiàn)虧損。
其中，ST珠江虧損達(dá)3500萬(wàn)元-4500萬(wàn)元。ST珠江方面表示，本期可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入減少及旅游酒店業(yè)務(wù)淡季虧損所致，導(dǎo)致了公司凈利潤(rùn)虧損。
沙河股份、高新發(fā)展、萬(wàn)方地產(chǎn)，三家公司預(yù)估虧損也均達(dá)到900萬(wàn)以上。綠景控股虧損達(dá)到440萬(wàn)，其較上年同期是扭虧的，但是任然未擺脫虧損的命運(yùn)。海德股份虧損達(dá)100萬(wàn)左右，銀潤(rùn)控股、ST合臣、ST中房也都在虧損的行列。
知名地產(chǎn)企業(yè)，榮豐控股和保利地產(chǎn)日子也并不好過(guò)，分別預(yù)計(jì)利潤(rùn)下降82%-92%和12.13%。據(jù)媒體報(bào)道，保利凈利潤(rùn)下降并非由于結(jié)算毛利率出現(xiàn)大幅下滑，從利潤(rùn)總額指標(biāo)同比增12.8%來(lái)分析，凈利潤(rùn)下滑更多是受大量51%權(quán)益項(xiàng)目結(jié)算導(dǎo)致少數(shù)股東損益率上升影響。另外財(cái)務(wù)費(fèi)用和結(jié)算收入的跨期不匹配也對(duì)凈利潤(rùn)有所侵蝕。
在21家有利潤(rùn)漲幅的企業(yè)中，中關(guān)村、創(chuàng)興資源、重慶實(shí)業(yè)，三家企業(yè)位列漲幅三甲。
中關(guān)村預(yù)計(jì)，其上半年凈利潤(rùn)暴增54倍，漲幅達(dá)到了4560%-5408%。公司方面稱，這次利潤(rùn)漲幅的主要原因是公司轉(zhuǎn)讓宏基建筑83.33%的股權(quán)，帶來(lái)了5300萬(wàn)元的收益。創(chuàng)興資源的利潤(rùn)漲幅達(dá)到了1300%以上，因?yàn)楣緟⒐善渥庸旧虾Ｕ颀埛康禺a(chǎn)的部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，已經(jīng)交付使用并結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)，給公司帶來(lái)了投資收益，以及公司出售了振龍房地產(chǎn)的5.23%股權(quán)帶來(lái)的股權(quán)收益。重慶實(shí)業(yè)的利潤(rùn)增幅達(dá)到了1178.15%，公司表示，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因系公司轉(zhuǎn)讓參股公司瑞斯康達(dá)18％股權(quán)，在一季度確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收益約8482萬(wàn)元。
“以價(jià)換量”房企利潤(rùn)大降下半年房?jī)r(jià)或微漲
鏈家地產(chǎn)研究顯示，從2012年上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，35家大型房企銷(xiāo)售5455.34億元，同比上漲11.8%，，大部分企業(yè)均已完成了全年目標(biāo)的一半以上。房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大多頗為亮眼，同比上漲幅度可觀，但房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)反而遭遇下滑。
例如金地集團(tuán)上半年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2012年1-6月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積113.5萬(wàn)平方米，較上年同期增加40.1%；累計(jì)簽約金額134.6億元，較上年同期增加19.6%。而保利公司表示公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2018292萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)32%。同樣華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)快報(bào)也顯示公司上半年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)8.73%.這些房企上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都在上漲。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員陳雪指出，出現(xiàn)這種情況的原因或是部分房產(chǎn)企業(yè)為了去庫(kù)存化，以快速回籠資金，犧牲利潤(rùn)，以價(jià)換量，所以在這種情況下即便銷(xiāo)售額增加，其利潤(rùn)受到帶動(dòng)作用也會(huì)減弱。
陳雪還認(rèn)為，雖然部分房企的虧損和利潤(rùn)下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素，但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，且虧損房企數(shù)超過(guò)了2011年年報(bào)披露數(shù)（8家）。表明2011年2月開(kāi)始的新一輪調(diào)控政策對(duì)房企利潤(rùn)的影響十分深入，并且大型房企受到的影響也非常明顯。還指出，在犧牲利潤(rùn)，以價(jià)換量的情況下，即便銷(xiāo)售額增加，其利潤(rùn)受到帶動(dòng)作用也會(huì)減弱。
而隨著樓市成交量的回升，房產(chǎn)企業(yè)資金逐步回籠，下半年房產(chǎn)市場(chǎng)或出現(xiàn)微漲。
克而瑞分析師楊晨青預(yù)計(jì)，今年下半年房企業(yè)降價(jià)的空間將明顯萎縮，理由主要有三點(diǎn)：一是今年市場(chǎng)上在售或?qū)⒁胧械捻?xiàng)目其土地基本都是在2009、2010年購(gòu)得，土地成本普遍偏高；二是相當(dāng)一部分房企、尤其是品牌企業(yè)，去年以來(lái)的降價(jià)幅度已較大，幾乎達(dá)到自己的底線；三是政策環(huán)境逐步放松，未來(lái)樓市向好的預(yù)期在加深，房企也缺乏繼續(xù)降價(jià)的動(dòng)力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，如果不出臺(tái)調(diào)控新政策，下半年房?jī)r(jià)必漲無(wú)疑。他分析認(rèn)為，按照目前市場(chǎng)的走勢(shì)，房?jī)r(jià)連跌了8-9個(gè)月后有企穩(wěn)的跡象，春節(jié)過(guò)后已經(jīng)有連續(xù)4、5個(gè)月成交量是持續(xù)反彈的，成交量持續(xù)反彈之后房?jī)r(jià)也會(huì)止跌。
調(diào)控還需走鋼絲房產(chǎn)稅可能擴(kuò)圍
受調(diào)控的影響，房產(chǎn)投資增速回落，“拖累”了GDP。以房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)為由要求放松調(diào)控政策，這是目前眾多專家學(xué)者所憂慮的。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示：“目前房地產(chǎn)調(diào)控的壓力，主要來(lái)自于將樓市與GDP捆綁的思維束縛，忽視了調(diào)控對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲所取得的成效和調(diào)控的初衷。”
為了更加長(zhǎng)久持續(xù)有效的控制房?jī)r(jià)的上漲，有消息稱，房產(chǎn)稅可能借此機(jī)會(huì)擴(kuò)圍。
日前，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委在聽(tīng)取上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)——“更多依靠經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)稅收等政策遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)”，被市場(chǎng)解讀為房產(chǎn)稅造勢(shì)。
邵宇也認(rèn)為：“現(xiàn)在仍處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，相關(guān)政策存在從緊的可能性，尤其面對(duì)投資、投機(jī)性需求抬頭趨勢(shì)，政策會(huì)繼續(xù)從緊。這種情況下，增加了房產(chǎn)稅出臺(tái)的機(jī)率。”
這一預(yù)期也得到了業(yè)內(nèi)人士的支持。左小蕾認(rèn)為，當(dāng)下應(yīng)努力使引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住為主的調(diào)控終極目標(biāo)長(zhǎng)期化，制度化，可行的辦法是實(shí)施房產(chǎn)稅。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，除了增加居民的收入，還應(yīng)建立合理的房產(chǎn)賦稅這一長(zhǎng)效控制機(jī)制，才能保持房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展持續(xù)的發(fā)展。
