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從萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)已公布的2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，得益于信貸松動(dòng)和市場(chǎng)回暖，調(diào)控以來房企緊繃的資金鏈壓力已有所緩解，銷售收入的增加使得企業(yè)手持大量現(xiàn)金。目前，萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)三大房企目前手持現(xiàn)金840億元現(xiàn)金，短期償債能力明顯增加。
萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)在半年報(bào)中不約而同地提到，今年3月份之后，隨著首次置業(yè)的信貸環(huán)境獲得改善，價(jià)格回調(diào)對(duì)需求的促進(jìn)作用呈現(xiàn)，加上前期積累的自住需求的釋放，各大主要城市的住宅成交量出現(xiàn)回升。再加上宏觀層面“穩(wěn)增長”的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)企業(yè)資金困境在一定程度上得到緩解。
萬科半年報(bào)顯示，受預(yù)收賬款增加的影響，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.9%，較年初增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力；公司的凈負(fù)債率僅22.8%，較年初的23.8%進(jìn)一步降低。截至報(bào)告期末，公司持有現(xiàn)金470.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和203.1億元，資金實(shí)力較年初進(jìn)一步增強(qiáng)。鑒于住宅市場(chǎng)調(diào)整期通常也伴隨著項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)，在行業(yè)投資能力普遍減弱的背景下，良好的資金狀況使公司有機(jī)會(huì)以相對(duì)有利的條件獲取項(xiàng)目資源。
招商地產(chǎn)的半年報(bào)數(shù)據(jù)同樣顯示出較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和資本機(jī)構(gòu)，整體保持較高安全性。數(shù)據(jù)顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率為70%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率46%，凈負(fù)債率24%，較去年年底下降7個(gè)百分點(diǎn)，也低于行業(yè)平均水平，貨幣資金與短期借款加一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的比值為2.61倍，償債無壓力。公司未來杠桿提升大有空間，面對(duì)行業(yè)機(jī)遇將具備較大彈性。
金地集團(tuán)半年報(bào)亦顯示，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為41.2%，較2011年末下降4.3個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)負(fù)債率為42.3%，與2011年末幾乎持平。期末公司持有貨幣資金190.3億元，為一年內(nèi)到期借款的1.6倍；長期借款占總借款的62%，信托等高成本融資占比較低，良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)使公司融資成本處于較低水平。
不僅是三大龍頭房企，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月16日，已公布半年報(bào)的38家房企共持有現(xiàn)金1210億元，比年初增長25%；一年內(nèi)到期債務(wù)（短期借款和一年內(nèi)到期長期借款）合計(jì)803億元，與年初相比增長2%。現(xiàn)金是短期債務(wù)的1.51倍，而這一數(shù)據(jù)在年初僅為1.22。
房企現(xiàn)金流的明顯改善，首先得益于銷售回款的增加。已公布半年報(bào)的三大房企上半年銷售回款總共約700億元。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，上半年房企以價(jià)換量的銷售策略奏效，龍頭房企優(yōu)勢(shì)愈加凸顯，市場(chǎng)份額同比有所提高；同時(shí)，上半年房地產(chǎn)行業(yè)信貸有所松動(dòng)，房企融資能力增強(qiáng)，尤其是龍頭房企獲得貸款的優(yōu)勢(shì)明顯，例如萬科上半年新增借款263.18億元，增幅達(dá)到88%。
從數(shù)據(jù)來看，房企持有現(xiàn)金增速較快，而一年內(nèi)到期的債務(wù)增速較慢，短期債務(wù)償還能力有較大提升，且有足夠現(xiàn)金去拿地或收購。由此，年內(nèi)的土地市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)或會(huì)隨著龍頭房企擴(kuò)張進(jìn)一步活躍。
常清認(rèn)為，從房企現(xiàn)金持有、短期債務(wù)、銷售回款及新增借款等幾個(gè)指標(biāo)來看，房企短期債務(wù)償還能力明顯提高，不僅為未來規(guī)模擴(kuò)張打下基礎(chǔ)，且節(jié)省了融資成本，使得未來利潤率依然能夠保持較高水平。而中小房企對(duì)借款依賴較大，在財(cái)務(wù)成本明顯增加的同時(shí)，未來償債壓力不容小視。隨著9-10月份傳統(tǒng)旺季來臨，再加上房企融資成本下滑，房企資金壓力有進(jìn)一步降低趨勢(shì)。下半年來房企以價(jià)換量動(dòng)機(jī)明顯降低，這將會(huì)給近幾月房價(jià)走勢(shì)增添更多不確定因素。
（關(guān)鍵詞：萬科 招商地產(chǎn) 金地集團(tuán)）
