一家房地產研究機構4月份對17個一二線城市的調查顯示，涉房信貸全部出現了收緊。中原地產研究顯示，其中廣州首套房貸利率全面上浮，北京、深圳等地亦有進一步收緊的跡象；而在三四線城市，房貸更難以獲得。記者選取十個位于山西、廣東、湖南、福建的三四線城市采訪顯示，其房貸收緊比一二線城市幅度更大。

記者獲悉，此前更多被中小開發商青睞在分期付款業務，目前也開始受到大開發商的更多關注。包括萬科、保利、華潤等大型開發商在內，目前也都在強烈關注首付分期，并嘗試為購房者設計更多的便利購房的金融手段。

一家華南區域城商行內部人士透露，該行正在研究進行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策，主要針對全國排名前十的大型地產商中的幾家。在開發商、二手房中介以外，新房代理行業通過小額貸款公司，開始涉足為資金不足的購房者補充首付。

在此背景下，可能催生出又一種“次級貸”現象，其中隱含的風險值得關注。

彌漫的房貸荒

17個一二線城市數據顯示，房地產信貸無一有松動改善現象，其中北京、深圳、南昌等城市進一步趨緊，有更多銀行執行基準利率再上浮或延長放款周期。

在廣州，搜房網調查顯示，高達58.39%的購房者近4個月有在申請房貸，此間銀行雖然受理業務，但大多無法給出具體的放款時間，被通知要等半年才能放款的購房者占了12%。“首套房貸款利率普遍上浮，最低5%，最高達20%。”

記者采訪顯示，廣州國有大行利率普遍上浮5%-10%，而股份制銀行首套房利率普遍上浮10%左右，甚至有銀行上調幅度則達到了30%，或新增房貸業務則處于暫停狀態。廣州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍。

在深圳，作為房貸業務做得最多的銀行，建行目前也沒有首套房貸款優惠，放款時間也按照客戶的信用和資產記錄變得更加分化，一些少數優質客戶能較快拿到審批，而更多的申請人則被迫等待，最長的甚至有等待超過一年的情況。

盡管已然如此緊張，不過有知情者稱，“一二線的情況還算是好的。”在山西省運城市，張文購買的一套商品房距其支付首付款已經超過3個月，至今沒有拿到貸款審批，無奈他只好支付全款。

在近期被熱炒和看好的環京津一帶，武清、廊坊、保定等地的商品房貸款特別是針對非本地戶籍購房者，審批變得更加嚴格，本報了解到，不少購房者被迫改為支付全款或者一年期分期付款。

房貸的緊張大大影響了開發商的銷售額和現金流。易居中國統計顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%；一季度商品房銷售金額顯著回落，由2013年的同比增26.3%變為同比降5.2%。

不合格的貸款人？

開發商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大，近年幾乎占到開發商資金來源的40%。壓力之下，開發商紛紛推出各種措施吸引買房人入場。今年春節期間，恒大地產便推出全國范圍內的首付分期策略，分期期限3-5年，以此搶占市場。

此后，保利地產在廣州的少數樓盤也嘗試推出了首付分期，分期期限4到9個月不等；而剛剛上市不久的時代地產更全面推出了首付一成活動。位于廣東番禺區的時代外灘項目，首付僅需交一成，余款在一年內支付完即可。

據不完全統計，在廣州，包括合景泰富、雅居樂、時代地產等多個大開發商先后推出墊付首付、分期付款的促銷活動，涉及樓盤數十個。

而在廣東惠州片區，開發商墊付首付更為普遍。畔山名居一成首付、陽光圣菲0.8成首付、三遠大愛城零首付等層出不窮。

二手房代理機構也在加入。深圳新興二手房中介平臺中躍地產，聲稱深圳任何小區任何房子都可以做零首付。

參與類似業務的還有小貸公司。世聯行業主金融服務平臺工作人員介紹，世聯行云貸針對世聯行代理的樓盤業主，貸款額為所購房源首付的一半，貸款期限分為3-6個月的短期貸款，月利率為本金的2%；長期為1-3年，月利率50萬元以下貸款為1.2%，50萬元以上為1.4%。

北京、河北等地多數房屋中介機構都有代為辦理此類業務，“這種中介、代理行的小額貸款主要需求毋容置疑，大部分都是用作首付了。”北京中原地產市場總監張大偉透露，北京有中介機構利用消費貸幫助購房者購房，而實際上來源于銀行的消費貸款，有明確規定是不可用于購房的。

張大偉認為，目前中國樓市已經出現了很多類似“次級貸”（一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款）的跡象。

從銀行層面來看，前述銀行個貸經理說，在當前主要是剛需人群入市的情況下，需要對幾十萬的首付進行分期支付的購房者，甚至需要小額貸款來支撐其資金來源的購房者，一般也是不合格的貸款人。銀行會非常謹慎地對其資信進行調查和審核。

值得關注的是，交了首付不代表房屋交易完畢，在不少地區，由于余款難以批貸或放貸遲緩，又迫于購房合同違約條款約束，一些購房者被迫改為全款買房或者全款分期業務，一些人甚至不得不去尋求小額信貸融資，解決購房款問題。由此房貸難題事實上轉嫁給了購房者。

積聚的潛在風險

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，本身沒有首付支付能力的人一般資信比較差，銀行方面難以審批房貸，在這種情況下，合同都難以履行；此外，按照購房合同，不付款就不可能交房。但這種分期付款的情況下，購房者已經交了一部分錢，但到了交房時間又交不齊余款，此時雙方之間是否會產生糾紛也是一個隱患。

中國房地產學會副會長陳國強則指出，從開發商方面來說，墊付資金對開發商資金鏈有很高要求，對于購買者是否按約定時間支付資金，也面臨一些不確定的風險，出現違約的可能性也是存在的。

廣州一家推出首付分期的大型地產商人士說，目前推行的零首付政策，實際上只是把首付款的繳納時間適當延長，但一般都在6個月內。對于一個沒有太多積蓄的人來說，這顯然會發生包括拖延繳納等事件，對于開發商和購房者都會是一件懊惱的事。開發商資金回籠不順暢，而購房者面臨房產被收回、損失已支付款項的風險。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進則認為，免首付、首付分期等政策之下，很可能會出現購房者中途違約現象；而一旦降價潮持續，原有房產的剩余還貸額度甚至高于房產價值，那么購房者的情緒就會激化，出現斷供。所以要提防中國出現類似美國的“抵押贖回權喪失”的問題。

另一方面，本報了解到，在銀行惜貸或者拒貸后，其他各路小貸機構、實力欠缺的開發商紛紛加入到購房款的“運作”中來，可能帶來更大的風險隱患。

(關鍵字：樓市 首付 次級貸)