小雪一過，大雪將至。持續一年多的境內低息發債大好時機也行將遠去，對于房企而言，將不得不進入高息融資通道，以挨過行業寒冬。

11月28日，融信中國(3301.HK，以下簡稱“融信”)發公告稱將發行美元債券，并會在11月29日前后開展國際路演。這筆美元債的規模、利率等數據記者發稿時尚未披露。這是融信首次發行一筆3年期的RegS美元債，債券的預期評級是B3、B-、B+.

有類似境外評級機構的數據表明，中資房地產高收益美元債的有效收益率已由今年8月1日的5.02%上升至10月31日的5.53%，中資房企美元債的成本有上升之勢。

另一方面，一名投資機構人士透露，多家房企擬于11月初在境內發債，均沒有通過滬深交易所審核。因此不排除后續有房企步融信后塵，選擇海外發債，或者借道信托、資管通道等繼續融資，以饋資金之乏。

10月底滬深交易所對房企發債實行監管升級，將房地產行業劃分類別，進一步明確房地產行業認定，并將房地產類型劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產及其他房地產。這意味著，房企發債用于購置土地、到H股上市融資等融資渠道將行不通。同策咨詢研究部總監張宏偉直指，房企境內發債遇阻，后期投融期限錯配風險將會暴露。

涉房發債多被喊停

在上述監管細則剛出臺的時候，就有投資者借線上路演之機對房企高管發問，會否影響企業發債。事實上，21世紀經濟報道記者近期走訪滬上投資機構發現，確有不少涉房類企業發債遇阻，足見房企發債收緊對行業內融資影響的深度與廣度。

一時間，涉房企業發債被喊停的案例增加不少。中珠醫療(600568.SH)的前身是中珠控股，主業是房地產，該公司正處于轉型階段，近期欲發債但沒有獲得批文;而一些企業即便拿到批文，最后審核也未獲“通關”。比如上海長峰集團近期擬發行一筆公開債券、頤和地產擬發行一筆非公開債券，時間節點均在11月。這兩家企業因為涉房而在交易所審核中被否。

綜合多家投資機構的反饋，目前的市場情況是，并非所有涉房企業發債都會被喊停。例如國開東方城鎮發展投資有限公司(簡稱國開東方)近期發行一筆非公開債券，得以順利“闖關”。

事實上，近兩年房企發債規模較大。根據億翰智庫所提供數據統計，部分主要房企 2015年通過發債融資1708億元，2016年1-10月融資規模已高達1721億元。綜合發行成本以泰禾2015年8月份一筆私募債利率8%為最高。

截至2016年6月30日，恒大集團資金杠桿高達15.1，綠地控股11.8，華夏幸福10.2，陽光城9.2。杠桿越大，短期償債壓力越大，房企對資金的依賴程度可以想見，一旦房企長短債到期的償還能力減弱，上述業內人士所指的投融期限錯配風險便會出現。

以融信為例，該公司2016年中報顯示，負債總額488.96億元。億翰智庫統計融信自2015年以來的發債規模為110億元，即便加上其他借債，融信資金缺口是存在的，該公司今年下半年與明年或有部分長短債需要償還。融信選擇此時發行美元債券，除了境內融資通道收緊之外，最大的原因是今年以來該公司境內發債規模已達上限。

21世紀經濟報道記者多方求證獲悉，融信此前在境內發債遇阻，轉而境外發債。一名業內人士分析指出，融信今年以來拿下多幅高價地，另一方面境內發債額度幾近上限，加之近期國內收緊房企發債，此時發行美元債，可見其融資節奏趨緊。

轉道高利率融資

今年上半年，同策咨詢研究部曾對100家品牌上市房企，依據今年上半年的投融期限匹配度、融資期限風險敞口率兩方面，分別進行了統計。通過企業短期資金對短期資產的比率，可以反映房企投融期限匹配度，比率越大表明企業越激進。同策咨詢統計數據顯示，嘉凱城(000918.SZ)為6.75、恒盛地產(00845.HK)3.56、陸家嘴(600663.SH)3.27、云南城投(600239.SH)2.99、光明地產(600708.SH)2.56，均為比較激進的企業。其中嘉凱城短期資金對短期資產比率為6.75，屬于典型的長投短融，公司的融資戰略過于激進。融資期限風險敞口率也達到55.89%，也說明融資期限風險較高。

百家品牌上市房企平均短期資金對短期資產比率是1.34，說明房企投融期限匹配度整體偏向于長投短融，融資戰略較為激進。

以業內關注度比較高的恒大為例，恒大融資期限風險敞口率達到14.37%，意味著在長期資產中，約相當于14%的部分靠短期資金來融集，長期資產變現能力較弱，存在較大的償債風險。但恒大會通過其他融資渠道融資，例如發信托。11月初，恒大發行了一筆規模2億元的資金信托計劃，期限1年，預計收益率6.5%。

而同為大型房企的萬科、中海，融資期限風險敞口率分別為3.26%與-21.62%，融資期限風險敞口率較小，意味著兩家房企的融資期限風險小于中國恒大。而近期萬科、中海頻頻出手拿地，原因也在于此。

一名房企高管預計，明年房企發債規模至少減半，因為發債資金用途審核嚴厲之后，有資質發債的企業便會用于償還短期債務，不需要用到資金也不會去主動發債。“急需用錢的企業資金成本與資金缺口都會變大。”

“發債收緊對‘虛胖’的企業影響非常大，‘虛胖’指的是資金杠桿太高，從最近哪些企業敢于拿地可以看出來企業的資金情況。”一名投資機構人士表示，接下來海外融資通道將被房企看重，“利率高一點也沒辦法，熬過去再說，沒有國際通道的，信托、資管通道都會用。”

事實也如此，中國信托業協會發布的三季度末數據看來，房地產信托規模為1.35萬億元，比二季度的1.31萬億元增加400億元，環比增長3.05%;較去年同期的1.29萬億元增加600億元，同比增長4.65%，房地產信托有所增長。

(關鍵字：交易所)