中國房地產(chǎn)市場關(guān)于高價格上漲風(fēng)險、市場泡沫、土地財政、背后的腐敗、網(wǎng)民的批評，以及如何解決百姓安居問題的爭論從來就沒有停息過。然而嚴(yán)重的問題是：一方面高價商品住房市場陷入危機(jī)，難以走出困境。另一方面以百姓為消費對象的普通安居房目標(biāo)市場由于國家小康社會百姓住房發(fā)展目標(biāo)、政策、法規(guī)體系遲遲建立不起來。大規(guī)模的百姓安居房目標(biāo)市場化建設(shè)就啟動不起來。更談不上兩個目標(biāo)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。其實這才是中國房地產(chǎn)市場陷入今天困境的根源。這才是房地產(chǎn)市場的真正危機(jī)。中國房地產(chǎn)市場化改革的根本任務(wù)是培育小康社會百姓安居房市場目標(biāo)政策體系，基本解決百姓安居問題。只要這個實質(zhì)性問題沒有解決，中國房地產(chǎn)市場就走不出價格高位震蕩的風(fēng)險危機(jī)。
這些爭論雖然觸及到房地產(chǎn)市場的癥結(jié)問題，但是不同的既得利益格局正是制約著百姓安居房市場化改革的最大阻力。圍繞百姓安居房市場許多重大社會經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系理不順，國家安居房的政策體系就建立不起來。因此爭論不斷，但并沒有給出，也不可能給出有價值的出路何在的明確結(jié)論。
土地是人民的，政府有責(zé)任為人民管好、用好土地。隨著城市化、工業(yè)化和土地升值過程中，必然出現(xiàn)土地財政問題。但是土地的升值和價值實現(xiàn)要體現(xiàn)促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造福人民兩個方面。
一是市場經(jīng)濟(jì)中土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源。商業(yè)化的土地利用，如高價商品房用地、工業(yè)、商業(yè)用地，政府理應(yīng)按市場價格出售，為人民合理收回與土地價值相適應(yīng)的財富，用于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，改善民生環(huán)境，造福人民。這里需要警惕的是巨大的土地收入會滋生腐敗，也會滋生政府機(jī)構(gòu)和費用的迅速擴(kuò)張。
二是當(dāng)民生需要土地，特別是伴隨城鎮(zhèn)化過程和大量農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)，同時需要解決小康社會的百姓安居問題時，政府在安居房用地上，不能敲錘賣地。要把改革開放帶來的土地和房地產(chǎn)升值的成果讓百姓分享。不能與民爭利。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：2012年全國農(nóng)民工總量達(dá)到26261 萬人，比上年增加983萬人。其中東部地區(qū)農(nóng)民工11191萬人，比上年增加401萬人，中部地區(qū)農(nóng)民工8256萬人，比上年增加314萬人，西部地區(qū)農(nóng) 民工6814萬人，比上年增加268萬人，外出農(nóng)民工人均月收入水平僅僅為2290元人民幣，比上年提高241元。，同時2012年全國普通高校畢業(yè)生680萬人。從這些數(shù)字可以看出，雖然中國進(jìn)入中等收入國家，但是廣大農(nóng)民工，許多畢業(yè)幾年的普通大學(xué)生仍處于低收入人群。 而2.6億農(nóng)民工和許多畢業(yè)多年的大中專畢業(yè)生絕大多數(shù)仍處于望房興嘆的困難處境。很多農(nóng)民工仍蝸居在地下室里。而他們的年齡已經(jīng)三十多歲了。甚至孩子都到了上學(xué)的年齡。
這里就帶來幾個與土地和房地產(chǎn)有關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)問題。
一、推動保障性安居房市場化建設(shè)，讓百姓享受改革開放成果
伴隨多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地升值，房地產(chǎn)價格也不斷走高。這是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。請注意這里是從一般市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程而說的。如北京、上海、廣州市場房價總會向西方發(fā)達(dá)國家的房價靠攏。這就告訴人們：只要自己居住，而不是擁有多套炒房，就不必?fù)?dān)心房價貶值。顯然這不是指中國房地產(chǎn)價格，特別是針對工薪層百姓的房地產(chǎn)價格快速上漲到目前的高價位是否合理。問題是：正是政府大力推升土地價格和增加稅收，實施土地財政的結(jié)果，推升房地產(chǎn)價格不斷走高。
據(jù)有關(guān)媒體披露：2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%. 考慮到?jīng)]有統(tǒng)計的城鎮(zhèn)土地使用稅，城市維護(hù)建設(shè)稅等，僅房地產(chǎn)去年貢獻(xiàn)的實際稅收將超過1.1萬億元。
正是這75%的土地出讓金、房地產(chǎn)稅收和銀行利息，膨脹了政府機(jī)構(gòu)的財源。卻把負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)向無房的百姓消費者。只是房地產(chǎn)價格的瘋狂上漲，使買房者看不到內(nèi)涵的房地產(chǎn)危機(jī)。同時也使中國房地產(chǎn)市場忽視了百姓安居房市場化建設(shè)。實際走上了百姓根本買不起的高檔商品房道路。
雖然我國許多沿海大城市房價接近發(fā)達(dá)國家的價格，問題是住房價格和收入比卻是發(fā)達(dá)國家的幾倍。國際上一般是3：1到6：1，也就是說，一個家庭不吃不喝，用3到6年的可支配收入可以購一套一般的房子，而新加坡是最低的，是2.8：1，三年不到的時間，老百姓可以購買一套房子。而上海2011年住房和家庭收入比已經(jīng)高達(dá)17.3：1。這就讓國人承擔(dān)比發(fā)達(dá)國家更重的住房負(fù)擔(dān)。而這部分利益被土地財政、房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)投機(jī)者炒作者分割了。殊不知這些利益負(fù)擔(dān)最終都將轉(zhuǎn)嫁給中國百姓消費者。更為嚴(yán)重的是中低收入百姓買房安居樂業(yè)進(jìn)小康的夢想無望，社會消費過度集中于房地產(chǎn)，扭曲了社會消費結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，抑制了其它領(lǐng)域消費，也使貧富差距越拉越大。
這幾年土地房地產(chǎn)快速升值過程中，實際上正是先富起來的人群先期低價購買了的房產(chǎn)和政府公務(wù)員享受的福利分房。伴隨房地產(chǎn)數(shù)倍的升值，這些人享受了中國開放的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程最實惠的成果。一套高價房產(chǎn)甚至比多年的收入總和還要多。不過這里也不乏擁有多套房產(chǎn)，從既得利益出發(fā)，阻礙百姓安居房社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和政策體系建設(shè)的負(fù)能量。導(dǎo)致至今中國沒有推動百姓安居的完善的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策目標(biāo)體系。也正是這個原因，確實應(yīng)該讓后進(jìn)入城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的普通百姓也能享受改革開放最實惠的成果，實現(xiàn)百姓小康安居夢。
恰恰是貪腐和房地產(chǎn)問題拉大了中國的貧富差距。試圖未來十年工資收入翻番來縮小貧富差距，也會因中低收入百姓買不起房，或因買了高價房而陷入還貸壓力，而使“小康社會”懸殊的貧富差距根本無法解決。這也是為什么中國許多人，特別是青年人感到幸福指數(shù)不高的重要原因。中國房地產(chǎn)改革的核心是培育百姓安居房目標(biāo)市場和完善相關(guān)政策體系。讓高檔商品房和百姓安居房兩個目標(biāo)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。
2000多元的毛坯房建設(shè)成本讓百姓承擔(dān)上萬元的購房負(fù)擔(dān)絕對是個錯誤政策。如果土地按實際動遷成本，并考慮十幾層樓分?jǐn)偟膶嶋H占地面積也只有幾百元一平方米。這就需要政府大力推動百姓安居房市場化建設(shè)。按國際住房收入比，如果考慮中國特色社會主義道路，理應(yīng)讓百姓享受住房收入比的下限。多數(shù)普通百姓是買得起安居房的。國家下決心把土地和房地產(chǎn)升值的利益還給百姓。政府不要指望從百姓住房用地中把土地升值的利益作為政府財政來源，從而推升房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲。特別是讓中低收入，沒有房子的百姓能買得起的價格購置一套安居房。而未來房地產(chǎn)市場價格差價就是中低收入百姓從政府安居政策中得到的最實惠的改革開放成果。
人們常說既得利益是阻礙改革的最大阻力。殊不知調(diào)整社會利益格局嚴(yán)重失衡已經(jīng)成為中國改革的重要目標(biāo)。（未完待續(xù)）
(關(guān)鍵字：馬忠普 小康 安居)
