“我們的項目已經賣完了，一套都不剩了。”7月31日，北京四合上院項目銷售人員對《第一財經日報》記者表示。

北京市住建委的登記信息顯示，這個位于北京二環內菜市口附近的豪宅項目，平均預售價格已超過55000元/平方米，7月3日取得預售證至今，大多數房源均處于預訂或資格核驗狀態。據上述銷售人員解釋，目前處于可售狀態的住宅也都是因為客戶要求更名等原因暫時沒有網簽。

“在這個‘日光盤’頻繁出現的7月，盡管純商品住宅成交量環比下降近三成，但實際上市場中需求釋放的程度并未降低。”鏈家地產市場研究部張旭如此總結。

屢現“日光”量未漲

繼7月15日~21日一周接連出現中建國際港、鴻坤林語墅等4個“日光盤”之后，上周（7月22日~28日），北京樓市再有2個低價剛需項目被搶購一空。

7月27日，位于平谷區馬坊鎮的純新盤首城匯景灣項目首次入市，僅推出320套房源，卻吸引了1400多人現場購房，開盤當天，320套房源被認購完畢，銷售金額近4個億。此外，位于房山區城關鎮的中冶·藍城同日開盤共推出174套房源，僅5個小時即全部實現認購。

另外一組值得關注的數據是，據鏈家地產市場研究部統計，北京樓市今年4~7月入市的新建商品住宅期房共63個項目，總供應量20767套，截至目前的簽約率為46.6%。其中，由于網簽滯后的原因，有12個項目尚未顯示簽約。扣除零網簽項目后，短短幾個月時間內，整體去化率已達到53.7%。

對此，張旭認為，從市場實際表現看，目前購房需求的各個階層，剛需、改善以及高端主觀釋放都較為旺盛，多數樓盤入市后消化周期縮短。

不過，由于網簽滯后的影響，“日光盤”的集中出現并沒有令7月的成交量出現增長。

中原地產的統計顯示，7月份，北京新建住宅網簽套數為6510套，環比上月同期的9811套下調了33.6%，同比去年7月的11959套更是下跌了45.6%。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，成交量的下滑并非由于需求的萎縮。“在限價政策以及土地儲備總體不足的前提之下，項目入市積極性普遍低迷，今年來月度開盤項目個數最多僅30余個，供應的持續低迷也使得7月成交現階段性低點。”

根據鏈家地產市場研究統計，7月份北京新增商品住宅期房項目16個，比6月同期減少2個，總供應量為6397套，環比增加23%，同比減少30.7%。

張旭認為，雖然7月份新增供應量整體上出現兩成以上的增長，但是符合低端剛需的房源量只有四成左右，且多數項目都位于六環以外。隨著房價上漲，剛需購房人群的選擇范圍外移更加明顯，大部分只能選擇在靠近六環甚至六環外的區域。

“近期出現的‘日光盤’盡管提供了不少新建住宅的房源，但反映到簽約數據，則需要滯后兩個星期以上，因此7月的成交量并沒有出現上漲。”除此之外，中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，7月成交量的下降，還在于限價政策博弈依然劇烈，“大部分項目受制于限價政策，定價受到限制，延緩了入市時間，導致市場供應短缺。”

房價上漲動力足

不過，成交量萎縮的同時，成交均價卻在不斷沖高。

從成交價格來看，根據亞豪機構統計數據，7月北京商品住宅市場成交均價為24815元/平方米，這一均價水平超越了2011年2月的24459元/平方米，成為歷史新高。

“7月純商品住宅成交均價出現明顯上漲，主要是成交結構變化引起。”鏈家地產的數據統計顯示，7月剛需成交占比明顯減少，改善性需求占比增加。從戶型角度看，7月份一居和兩居的成交均價分別上漲了44.9%和10.4%。

“實際上，若排除成交結構的影響，以目前市場的實際成交狀況看，價格本身也具備實質上漲的動力。”張旭表示。

任啟鑫也認為，2013年年初北京的房價水平已普遍超越上輪調控之前，處于高位水平，而2013年的本輪調控之后，雖然對于房價的上漲有所限制，但基于供應的短缺，房價水平并未轉向下行，而是依然維持在上升通道當中。“從各區域縱向價格情況對比來看，目前北京房價水平確實處于歷史最高位。”任啟鑫感嘆。

“政府在供應環節抑制新建商品住宅價格過快上漲，從短期內，可以使購房者以相對較低的購房成本入市，房價上漲趨勢得以控制。”但張旭認為，在成本上升壓力下，難以避免開發商與政策之間的博弈會加深。因此，她強調，當前新盤較快的去化率以及剛需供應的不足所導致的潛在矛盾依然不容忽視。

房價難掩上漲沖動的同時，北京的土地市場也是一番熱鬧景象。

中原地產統計數據顯示，北京7月份土地出讓金收入為205.17億元。至此，前7個月土地出讓金合計達到870億元，較去年同期的238.5億元上漲了265%，已經超過2012年全年土地出讓金。同時，將在8月出讓的12宗經營性地塊掛牌起始價合計為120.34億元，因此業內預計在8月底，北京今年的土地出讓金收入將突破1000億元。

張大偉表示，在目前地王迭出的情況下，不論是開發商還是二手房業主都存在惜售的心理，“這將導致市場的供需結構繼續緊張”，而供不應求的結果將是房價的繼續上漲。

(關鍵字：北京市住建委 豪宅項目)