伴隨政策收緊，房地產(chǎn)信托規(guī)模同步出現(xiàn)大幅下滑。

11月11日，央行發(fā)布的社會融資數(shù)據(jù)顯示，10月新增信托貸款530億元，環(huán)比下降近50%。用益信托數(shù)據(jù)也顯示，10月共成立房地產(chǎn)信托44款，規(guī)模114.84億元，環(huán)比下滑45.35%。

業(yè)內(nèi)人士將此歸因于監(jiān)管收緊，10月以來，銀監(jiān)會、交易所、發(fā)改委先后收緊房企信貸、發(fā)債融資。

21世紀經(jīng)濟報道記者近期獲悉，銀監(jiān)會下發(fā)通知擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構(gòu)進行專項檢查，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況也被納入其中。

此外，10月份房地產(chǎn)集合信托收益率為6.88%，延續(xù)整體下行趨勢，這與信托整體收益率走勢一致。當月所有集合信托產(chǎn)品平均收益率為6.49%，這是7月份以來，連續(xù)第四個月平均收益率低于7%。

伴隨著市場無風險利率下滑，加上基準利率的持續(xù)下滑及降準所釋放的資金流動性效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，用益信托方面預(yù)計，短期內(nèi)信托產(chǎn)品的收益率將繼續(xù)維持低位。

監(jiān)管收緊規(guī)模縮水

用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月份發(fā)行房地產(chǎn)集合信托64款，發(fā)行規(guī)模達289.38億，與9月份239.02億的發(fā)行規(guī)模相比，有增無減。但其成立的規(guī)模卻并沒有這么多，數(shù)據(jù)顯示，10月份共成立房地產(chǎn)集合信托44款，規(guī)模114.84億元，規(guī)模環(huán)比下滑45.35%。

“產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模更多的反映了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，但需求最終能否實現(xiàn)不確定。產(chǎn)品發(fā)行可能出現(xiàn)取消、中止，或者成立規(guī)模不及預(yù)期等情況，且部分發(fā)行產(chǎn)品是框架的，比如簽一個30億的大框架，未來幾年完成，這只能說是潛在規(guī)模。”用益信托研究員廖鶴凱稱。

廖鶴凱進一步表示，成立規(guī)模是實打?qū)嵁斊谝?guī)模，準確度更高，更容易體現(xiàn)行業(yè)變動情況。

11月11日央行發(fā)布的社會融資數(shù)據(jù)顯示，10月新增信托貸款為530億元，而9月份為1057億元。所謂社融規(guī)模新增信托貸款是指一定時期內(nèi)（每月、每季或每年）實體經(jīng)濟從信托公司獲得的資金總額。

對于房地產(chǎn)信托規(guī)模收縮，業(yè)內(nèi)人士均歸因于政策收緊。

“一方面與季節(jié)性因素相關(guān)，往年到10月份都有這個趨勢，屬于相對常態(tài)的情況，但主要還是政策因素。”廖鶴凱對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“房地政策收緊，一方面會導致信托公司做項目更加謹慎，二是會導致投資者投的時候更謹慎，相互作用下，導致產(chǎn)品成立規(guī)模減少。”

10月以來，蘇州、成都、合肥等二十多個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策；同時監(jiān)管力度也在加強，房企發(fā)債、銀行信貸都在收緊。

近期21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，銀監(jiān)會下發(fā)通知擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構(gòu)進行專項檢查，除對房地產(chǎn)開發(fā)貸、房地產(chǎn)中介等相關(guān)業(yè)務(wù)檢查外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況也被納入其中。具體內(nèi)容包括：是否通過多層嵌套等產(chǎn)品規(guī)避監(jiān)管要求；是否發(fā)放用于支付土地出讓價款的信托貸款；是否直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利等。

受政策影響，主要城市樓市成交量迅速降溫。“這種情況下，我們就采取了比較保守的心態(tài)，原來能掙到3個點左右，現(xiàn)在只能掙1個點左右，還冒那么大風險就不值得了。”一家西部地區(qū)信托公司高層人士直言。

房地產(chǎn)融資空間逐步收窄

信托一直是房地產(chǎn)的重要融資渠道，但近年來，信托資金投向房地產(chǎn)都相對克制。

自2015年以來，信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)行業(yè)占比逐漸下降，信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的二季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托規(guī)模1.31萬億，占比8.52%，規(guī)模、占比均出現(xiàn)下滑。

西南財經(jīng)大學信托與理財研究所分析稱，這與近年房地產(chǎn)市場降溫以及“去庫存”政策有關(guān)。

不過用益信托數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模在三季度出現(xiàn)一定幅度上升，尤其是9月份，規(guī)模達210.15億。

“8、9月份規(guī)模增長，一方面與當時房產(chǎn)市場走勢有關(guān)，另外當時有很多銀行資金走信托通道到房地產(chǎn)，所以市場看到信托房地產(chǎn)規(guī)模也不少。”前述西部地區(qū)信托高層人士直言。

用益信托發(fā)布的《10月集合資金信托產(chǎn)品統(tǒng)計報告》認為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)，雖然在未來一段時間內(nèi)仍有一定市場空間，但空間逐步收窄的趨勢將難以逆轉(zhuǎn)。

當前情形下，不少信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)通過各種措施控制風險。

其一便是標的選擇。一中型信托公司人士稱：“我們這一兩年做的綜合性項目較多，即集團既有房地產(chǎn)也有其它的板塊，單體項目很少做。因為單體項目受到房地產(chǎn)周期影響比較大，特別是小企業(yè)，一個項目出問題可能整個資金流就斷了。”

交易方式上，股債結(jié)合也成為重要選項。前述華北地區(qū)信托高層人士稱，一些資產(chǎn)非常好，但現(xiàn)金流不是特別好的房企，可以在折扣率充分低的情況下去做資產(chǎn)收購，即股債結(jié)合。“信托公司能控制股權(quán)，目的是保持比較好的流動性，而不是為了處置資產(chǎn)。”

“由于我國新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當長的過程，住房需求將呈增長態(tài)勢。”國投泰康信托研究發(fā)展部認為，在這樣的環(huán)境下，信托公司要繼續(xù)提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)能力和運營管理能力，重點開發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、房地產(chǎn)私募投資基金、房地產(chǎn)信托投資基金等新型業(yè)務(wù)模式，提升在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的核心競爭力。

(關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 信托)